一、房地產(chǎn)開發(fā)程序是怎樣的?
(資料圖片僅供參考)
1、競標(biāo)土地使用權(quán)，競得土地使用權(quán)后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，還有紅線圖。
2、建設(shè)規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。
3、辦理取得土地使用權(quán)證。
4、接下來是項目的總平面布置設(shè)計，還有地質(zhì)勘探，等總平審批通過之后就可以著手單體工程的方案設(shè)計并報批，等單體工程的方案也審批通過這后就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計了，施工圖設(shè)計之后還得送專業(yè)審圖公司審查，等審查通過后就可以到建設(shè)規(guī)劃部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
5、接下來得去辦理人防、消防審核、防雷檢測。還有工程開工前手續(xù)和監(jiān)理手續(xù)，等這些辦妥后可以到建設(shè)局建工科辦理工程施工許可證。
二、房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)流程
1、首先應(yīng)到國土局辦理好土地出讓手續(xù)。
2、委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖。
3、選址定點階段。
4、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段。
5、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查。
6、規(guī)劃單體審查階段。
7、施工報建階段。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費用
1、管理費用。可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。
2、銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要為廣告宣傳費，約為銷售收入的2%一3%;二是銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%;三是其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3、財務(wù)費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。
因此，如果要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先是通過投標(biāo)的方式來競標(biāo)到這個土地的使用權(quán)，取得了使用權(quán)之后，就必須到我國的相關(guān)部門去辦理土地的許可使用證，然后再次辦理一個土地的使用權(quán)證，然后就可以進(jìn)行這個房地產(chǎn)的總設(shè)計與規(guī)劃。
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