北京雋永律師事務所張敬輝律師，聯系電話13261996547或者13391730991，微信同號。北京雋永律師事務所-張敬輝律師講述合同相對性原則的例外情形
第（一）至第（十），是突破“合同相對性原則”的普遍情形，其中第（十一）至第（十五）是突破“租賃合同相對性原則”所特有的情形。
（一）征收、征用
(資料圖)
1、這種情形，在經過持續二十多年的全國范圍的大規模實踐后，已經變得通俗易懂、甚至喜聞樂見，無論是出租人還是承租人，都不能對抗，但是可以主張相應的補償。
2、法律依據
《民法典》
第一百一十七條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。
第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
（二）表見代理
1、表見代理，是指被代理人的行為足以使第三人相信無權代理人具有代理權，并基于這種信賴而與無權代理人實施法律行為的代理。
表見代理原本是一種無權代理，但卻因第三人有理由的信賴而使得無權代理的行為有效，對被代理人產生法律約束力。
2、法律依據
《民法典》第一百七十二條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。
（三）真正的利益第三人合同
1、涉他合同
（1）含義
以訂約人是否僅為合同主體設定權利義務為標準，合同可分為束己合同與涉他合同。
涉他合同，又稱為涉及第三人的合同，是指除了當事人之外另外還為第三人訂立的合同。
（2）分類
A、為第三人利益的合同
合同義務由訂約人承擔，但是權利由第三人享有。
B、由第三人履行義務的合同
合同一方與另一方約定，其所承擔的義務由第三人履行。
2、為第三人利益的合同
為第三人利益的合同，包括不真正的利益第三人合同和真正的利益第三人合同。
兩者的區別在于，前者的第三人僅可以接受債務人的履行，不享有對債務人的履行請求權，而后者中的第三人取得了對債務人的履行請求權。
3、法律依據
《民法典》第五百二十二條 當事人約定由債務人向第三人履行債務，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，應當向債權人承擔違約責任。
法律規定或者當事人約定第三人可以直接請求債務人向其履行債務，第三人未在合理期限內明確拒絕，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，第三人可以請求債務人承擔違約責任；債務人對債權人的抗辯，可以向第三人主張。
第五百二十三條 當事人約定由第三人向債權人履行債務，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定的，債務人應當向債權人承擔違約責任。
（四）第三人代為履行
1、履行期限屆滿，但是債務人不履行債務，而該行為有可能損害第三人的利益，即第三人對履行該債務具有合法利益，這時賦予第三人代債務人向債權人履行債務的權利，以使其合法利益得到保全。
2、法律依據
《民法典》第五百二十四條 債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定只能由債務人履行的除外。
債權人接受第三人履行后，其對債務人的債權轉讓給第三人，但是債務人和第三人另有約定的除外。
第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
（五）債權人代位權
1、債的保全制度
（1）含義
債的保全，是指法律為防止債務人的財產的不當減少，給債權人權利帶來損害而設置的，允許債權人代債務人之位向第三人行使債務人的權利，或者請求法院撤銷債務人與第三人的法律行為的法律制度。
（2）意義
債的保全，作為一項重要的民事法律制度，是債法中的重要內容，對于債權的實現具有重大作用，亦稱為對外效力。
（3）形式
債權人代位權與債權人代位保存權、債權人撤銷權，系《民法典》規定的債的保全制度的三種形式。
2、法律依據
《民法典》 第五百三十五條 因債務人怠于行使其債權或者與該債權有關的從權利，影響債權人的到期債權實現的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人對相對人的權利，但是該權利專屬于債務人自身的除外。
代位權的行使范圍以債權人的到期債權為限。債權人行使代位權的必要費用，由債務人負擔。
相對人對債務人的抗辯，可以向債權人主張。
（六）債權人代位保存權
1、代位保存權，仍然是債權人為保護自己的債權，針對實際情況而采取的保全債務人財產的一種形式，對于保全債權人的債權具有重要意義。
2、法律依據
《民法典》第五百三十六條 債權人的債權到期前，債務人的債權或者與該債權有關的從權利存在訴訟時效期間即將屆滿或者未及時申報破產債權等情形，影響債權人的債權實現的，債權人可以代位向債務人的相對人請求其向債務人履行、向破產管理人申報或者作出其他必要的行為。
（七）債權人撤銷權
1、針對債務人實施減少其財產或者放棄其到期債權而損害債權人債權的民事行為，法律賦予債權人以撤銷權，使債務人已經處分了的財產恢復原狀，以維持債權人債權實現的物質基礎。
2、債權人撤銷債務人的無償處分行為
法律依據
《民法典》第五百三十八條 債務人以放棄其債權、放棄債權擔保、無償轉讓財產等方式無償處分財產權益，或者惡意延長其到期債權的履行期限，影響債權人的債權實現的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。
2、債權人撤銷債務人的有償處分行為
法律依據
《民法典》第五百三十九條 債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。
（八）債權轉讓
1、債權轉讓是債的移轉的一種形式，是在不改變債的內容的情況下，將債的關系中的債權人進行變更，僅作出通知即對債務人發生效力。
2、法律依據
《民法典》第五百四十五條 債權人可以將債權的全部或者部分轉讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根據債權性質不得轉讓；
（二）按照當事人約定不得轉讓；
（三）依照法律規定不得轉讓。
當事人約定非金錢債權不得轉讓的，不得對抗善意第三人。當事人約定金錢債權不得轉讓的，不得對抗第三人。
第五百四十六條 債權人轉讓債權，未通知債務人的，該轉讓對債務人不發生效力。
債權轉讓的通知不得撤銷，但是經受讓人同意的除外。
第五百四十七條 債權人轉讓債權的，受讓人取得與債權有關的從權利，但是該從權利專屬于債權人自身的除外。
受讓人取得從權利不因該從權利未辦理轉移登記手續或者未轉移占有而受到影響。
第五百四十八條 債務人接到債權轉讓通知后，債務人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。
第五百四十九條 有下列情形之一的，債務人可以向受讓人主張抵銷：
（一）債務人接到債權轉讓通知時，債務人對讓與人享有債權，且債務人的債權先于轉讓的債權到期或者同時到期；
（二）債務人的債權與轉讓的債權是基于同一合同產生。
第五百五十條 因債權轉讓增加的履行費用，由讓與人負擔。
（九）第三人加入債務
1、債務加入，是指債務人在不脫離債務關系的情況下，第三人加入債務關系中，與債務人共同對債權人承擔債務。
2、法律依據
《民法典》第五百五十二條 第三人與債務人約定加入債務并通知債權人，或者第三人向債權人表示愿意加入債務，債權人未在合理期限內明確拒絕的，債權人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內和債務人承擔連帶債務。
（十）委托人的介入權及第三人的選擇權
1、在間接代理中，第三人不知道與其訂約之人乃系受他人之托，當出現受托人因第三人的原因對委托人不履行義務時，法律賦予委托人介入權，賦予第三人選擇權。
2、法律依據
《民法典》第九百二十六條 受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人的原因對委托人不履行義務，受托人應當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權利。但是，第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。
（十一）經同意的轉租，對出租人具有約束力
1、在這種情形下，轉租合同對非合同主體的出租人具有約束力，次承租人的租賃權可以對抗出租人。
2、法律依據
《民法典》第七百一十六條第一款 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
（十二）買賣不破租賃原則，擴展到所有權變動、抵押權設立等在后權利均不破租賃
1、在這種情形下，租賃合同對原非合同主體的后來的買受人、抵押權人等具有約束力，合同主體不因各方當事人的意思自治、意思表示一致而發生了變更，即承租人不變，出租人變更為后來的買受人、抵押權人等。
2、法律依據
《民法典》第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
（十三）死亡不破租賃，在承租人死亡后，特定關系人享有承繼的權利
1、在這種情形下，租賃合同的主體不因各方當事人的意思自治、意思表示一致而發生了變更，即出租人不變，承租人變更為與已死亡的承租人生前共同居住的人或者共同經營人。
2、法律依據
《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
（十四）在先權利的行使
1、設立抵押、被法院查封的法律行為在先，導致租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，破租賃。這些在先的法律行為所形成、關聯的權利，優于租賃權。
2、法律依據
《最高人民法院理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2020)
第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
（十五）所有權等合法權利的介入
1、轉租權的消滅
（1）出租人與承租人之間的租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，承租人的轉租權失去了依據，從而導致次承租人的租賃權無法對抗出租人。
在一些地方，法院審理這樣的案件，是站在出租人的立場上的，只許出租人單向、向下突破合同相對性，而不許次承租人反向、向上突破合同相對性，即在照顧出租人利益時就突破合同相對性，而面對次承租人提出的對應的利益主張時，就堅持合同相對性原則不可突破。
之前的《民法通則》、《合同法》，現在的《民法典》，都確定了經出租人同意的轉租合同對出租人的約束力，但是一些司法解釋、地方法院的規范性文件，卻進行了偏袒一方的擴張性解釋，突破了上位法的規定，造成了權利義務責任的失衡以及次承租人尋求救濟的難度和復雜性。
（2）法律依據
A、《最高人民法院理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2020)
第十三條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
B、《北京市高級人民法院理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（2013）
17、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉租合同亦不能履行，出租人既可以依據合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權人名義要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執行以及保護次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據案件實際情況，由當事人另行分別解決。
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除糾紛中，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔違約責任的，與租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，不構成反訴，應告知次承租人可另行起訴。法院判決次承租人騰退房屋的，應當告知次承租人可就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施。
18、房屋轉租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理？
因房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除導致轉租合同解除，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，不予支持，次承租人應當依據合同相對性向承租人主張權利，或者依據《合同法》第七十三條的代位權規定處理。
2、無權轉租
（1）未經出租人同意的轉租
A、轉租必須經過出租人同意，否則出租人可以行使合同解除權。
B、法律依據
《民法典》第七百一十六條第二款承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
（2）超期轉租
A、承租人轉租的期限不得超過剩余租賃期限，否則超過的部分對出租人無效。
B、法律依據
《民法典》第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
（3）租賃合同履行期限屆滿或者解除后的轉租
這兩種情形，都是無權轉租，次承租人無法以其與承租人之間的租賃合同所取得的租賃權對抗出租人。
3、次承租人直接向出租人返還租賃物
司法實踐中，一些法院認為，既然出租人與承租人之間的租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，承租人的轉租權失去了依據，次承租人可以直接向出租人返還租賃物，而不必向承租人返還租賃物。
4、租賃標的物的權利人，以所有權等為請求權基礎，向次承租人主張歸還標的物
（1）司法實踐中，一些法院在作出的判決中會進行這樣的說理，出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權不能對抗出租人，在出租人終止租賃關系時，出租人完全可以直接向次承租人請求返還租賃物。這種情形下，次承租人根據與承租人之間的租賃合同取得的對租賃標的物的占有被視為無權占有。
當租賃標的物的權利人，以所有權等為請求權基礎，向次承租人主張歸還標的物時，次承租人是否可以相應地主張權益？司法實踐中，一些法院在作出的判決中會進行否定的回答，有個別法院在判決中會一并支持次承租人提出的相對應的權益主張。
（2）法律依據
《民法典》第二百三十五條 無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第二百三十六條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
合同相對性是民法典同的各項規則和制度的基石，隨意突破合同相對性會顛覆民法典同的理論體系，損害市場主體的交易自由、意思自治，合法利益也容易遭受侵害，甚至導致市場經濟的無序和混亂，因此合同相對性原則的突破，應是適當的、有條件的，必須充分考慮實質正義和社會影響，并嚴格遵循法律規定，特別是下位法不得違反上位法的規定。
15037178970
