現代社會中，建筑物不斷向多層或高層發展，一般消費者只能購買其中的一部分，如此一來就產生了一棟不可分割的建筑物的不同部分為多人所有，不同民事主體就其購買的房屋享有單獨的所有權， 即建筑物區分所有權。其來源于傳統所有權但權利范圍又有所擴張，是一種在現代城市化進程中產生的新型的復合民事權利。
(資料圖)
法妞網友咨詢：
建筑物區分所有權專有部分和共有部分的判斷標準是怎樣的？
劉福勝律師解答：
建筑物區分所有權制度，是一物一權基本原則或物的一部分不能成為獨立權利客體一般原則的例外，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有物時，各區分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權，對建筑物共有部位所享有的共用權，以及因區分所有權人之間的共同關系所生的成員權的總稱。
專有權客體范圍的界定，關系到相鄰所有權人行使、使用、修繕等權利范圍，同時間接影響到為了考慮建筑物的整體安全而禁止相關對建筑物整體結構產生安全影響的活動。業主共有權不是傳統民法上的單一所有權形式，而是一種特殊的所有權，即建筑物區分所有權。建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施以及物業服務用房所有權屬于業主共同享有，如何處分和使用這些共有部分和共有設施應由全體業主決定。
劉福勝律師補充：
關于“能夠登記”是否為專有部分的條件，從現有資料來看，多數觀點認為它不是專有部分的要件。構造上的獨立性和使用上的獨立性是專有部分的物理要件，而能夠登記則是專有部分的法律要件。露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：（1）符合規劃。（2）物理上專屬于特定房屋。（3）銷售合同有約定。
關于法定共有部分。法律、行政法規明確規定屬于業主共有的部分，我們稱之為法定共有部分。下列部分屬于法定共有部分：（1）建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；（2）建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；（3）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施；（4）物業房屋用房；（5）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；（6）電梯、水箱。法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等。法定共有部分、天然共有部分外，其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施，就屬于約定共有部分。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路。
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